第十三章　用益物权

第五节　地役权

一、地役权的概念、特征

【地役权】是指不动产的权利人如所有权或使用权人，为自己使用不动产的便利或提高自己不动产的效益而利用他人不动产的权利。

地役权的【特征】包括：

(1)地役权的主体包括不动产的所有权人和使用权人。

(2)地役权的内容是利用他人不动产，并对他人的权利加以限制。

(3)地役权的客体是他人不动产。

(4)地役权的设立目的是为供自己使用不动产之便利或效益之提高。

(5)地役权是否有偿及存续期限依当事人约定。

(6)地役权具有从属性。

【地役权与相邻关系的区别】：

(1)性质不同。地役权是一项独立的用益物权;相邻关系体现的则是所有权的延伸与限制。

(2)产生依据不同。地役权基于当事人之间的合同而产生;相邻关系基于法律的规定而产生。

(3)内容不同。地役权是当事人超出相邻关系限度而设定的权利，可以有偿，也可以无偿;相邻关系则是对相邻各方权利义务的最小限度的调节，通常是无偿的。

(4)前提条件不同。地役权不以不动产相邻为条件;相邻关系则以此为条件。

二、地役权的设立

《物权法》的规定，地役权合同应当采取书面形式，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，除合同另有约定外，地役权一并转让。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

三、地役权的内容

地役权人享有的权利包括：

(1)按照合同约定的利用目的和方法利用供役地。

(2)在供役地内为必要的附属行为。

(3)在权利受到侵害时要求侵权人承担侵权的民事责任。

地役权人承担的义务包括：

(1)行使地役权时应尽量减少对供役地权利人物权的限制。

(2)维护为行使地役权而在供役地修建的设施并在不妨碍地役权行使的限度内允许供役地权利人使用这些设施。